Como funciona o distrato de aluguel? Tire suas dúvidas!

O momento de locar um imóvel é incrível, principalmente se for sua primeira moradia fora da casa dos pais. Mas após o período de locação, que na maioria das vezes é muito tranquilo, principalmente se você tiver uma boa relação com o locador, é verdade que algumas surpresas podem surgir em relação à entrega do imóvel. E é nesse momento que entra o distrato de aluguel.

Muito comum em contratos comerciais ou civis, as pessoas recorrem ao distrato para garantir que ambos lados, locador e locatário, cumpram seus direitos e deveres durante o processo de entrega do imóvel. Todavia, mesmo sempre existindo, muitas pessoas desconhecem a sua finalidade.

Entendendo a importância desse documento e sabendo o que ele garante, muito estresse seria evitado, garantindo a boa convivência entre ambas as partes. Quer saber mais como funciona o distrato de aluguel? Leia este post até o final, porque vamos explicar tudo sobre o assunto. Boa leitura!

O que é o distrato de aluguel?

O distrato de aluguel — também conhecido como rescisão contratual — é um documento que cancela todas as cláusulas de um contrato de locação em validade, tais como obrigações, vínculos e compromissos. Esse é o momento que finaliza a relação entre quem fez a locação e o inquilino.

Normalmente existem dois diferentes tipos de distrato, um concebido por resolução e o outro por resilição. O primeiro acontece quando uma das partes deixa de cumprir as suas obrigações, assim, o que estava definido por contrato é rescindido automaticamente.

Enquanto no segundo tipo, distrato por resilição, uma das partes envolvidas toma a iniciativa de dar fim ao que estava acordado. Essa modalidade, por sua vez, contém duas outras subclassificações: consensual, quando uma das partes solicita o cancelamento e a outra concorda com isso, e unilateral, em que uma das partes prevê o cancelamento, mas a outra parte interessada não concorda.

Além disso, quem faz a solicitação do distrato de forma litigiosa — unilateral —, precisa fazer isso por meio de uma denúncia do distratado. Nesse momento, de acordo com o Artigo 472 do Código Civil, é preciso verificar o contrato de locação para saber se quem recebe esse tipo de denúncia pode ou não recebê-la.

Como funciona o distrato de aluguel?

Normalmente um contrato de aluguel tem validade de 30 meses, mas isso pode variar de acordo com a negociação. É muito comum após a locação ter decorrido 12 meses se fazer um aviso de entrega do imóvel com 30 dias de antecedência e o locatário ficar isento da multa rescisória podendo assim fazer o distrato, todavia, uma das partes pode solicitar o fim antecipado desse contrato, o que pode gerar um processo de multa.

Isso não significa que esse é necessariamente o fim dessa relação entre as partes, pelo contrário. Se o distrato for realizado de forma compreensível, todos os envolvidos saem beneficiados e com seus acordos realizados. A vistoria no imóvel também é feita no caso do distrato de aluguel.

Como formalizar o distrato?

Muitas pessoas acreditam que o fim do aluguel é apenas a devolutiva das chaves do imóvel, mas na verdade não é bem assim. É nesse momento que é importante ter uma documentação que oficializa o fim da locação.  

Tal qual a criação do contrato, o distrato deve prever o fim da contratação de aluguel do imóvel, formalizado tudo que está sendo finalizado, como a quebra de obrigações e o que será de responsabilidade de cada um a partir do momento em que o documento for assinado.

No documento também precisam estar claramente especificadas quais foram as causas do cancelamento do contrato, se foi algum desentendimento entre ambas as partes ou algum motivo em particular, que não necessariamente tenha a ver com a outra parte envolvida. Essas informações são importantes porque elas garantem que não exista uma interpretação inadequada do documento.

Como funciona a multa do distrato contratual?

A multa é aplicada quando está prevista no contrato de aluguel. Nesse caso, ela será de responsabilidade de quem está desistindo da locação e, por essa razão, é importante que esteja clara para todos os envolvidos.

E é nesse momento que entra a questão da negociação, entendendo qual valor será pago, em quanto tempo o pagamento poderá ser feito e quais serão as formas de pagamento. Esse levantamento de informações e elaboração do documento parte, na maioria das vezes, da própria imobiliária que gerou o contrato de locação.

Assim, é fundamental que todos os envolvidos tenham muita atenção nesse momento, já que a situação pode gerar muitos atritos e confusão para as três partes. Por exemplo, é preciso ficar claro quem definirá o percentual total do tempo distratado e qual será a parte afetada pelo distrato.

Exemplo de cálculo da multa

O Artigo 4º da Lei do Inquilinato, dentro do Código Civil, prevê que o cálculo da multa deve ser baseado nos meses restantes do contrato.

Na maioria das vezes, o contrato prevê que sejam pagos 3 vezes o valor do aluguel no caso do descumprimento de suas regras. Para tornar mais clara a sua compreensão, segue um exemplo: se o aluguel do apartamento ou casa é de R$ 1.500, esse período de 3 meses gera um valor equivalente a R$ 4.500 de multa. Entretanto, é necessário sempre fazer o cálculo da multa considerando o período restante do contrato.

Se o contrato prevê locação de 30 meses e foi cumprido apenas a metade, ou seja, 15 meses, o valor da multa será racionalizado para o período. Para isso, pegamos o valor médio mensal da multa, R$ 4.500, dividimos por 30 meses (que é o tempo total de locação), chegando a R$ 150/mês. Então, esse índice será multiplicado pelos meses restantes, que aqui são 15 meses. Pela conta, a multa será de R$ 2.250. 

Como você pôde perceber, o distrato de aluguel é um documento que oficializa a quebra do contrato de locação e deve ser elaborado de forma bem clara para que ambas as partes entendam seus direitos e deveres. Esse pode ser um momento desgastante caso os dois não entendem corretamente como seguir nesse processo e, por esse motivo, uma imobiliária competente e com bastante tempo de atuação pode auxiliar a evitar possíveis atritos.

Assim, aproveite para conferir mais sobre o que um inquilino tem como direito e dever durante todo o período de locação, que vai desde a elaboração do contrato até a entrega das chaves.